Nákaza COVID-19 dokázala otřást naší společností. Dopady se nevyhnou ani realitnímu trhu.

Již teď můžeme říct, že dopady nákazy se určitě projeví i na realitním trhu. Co můžeme na realitním trhu očekávat v letošním roce?

Vliv epidemií a pandemií jsem zmínili v článku Jaké vnější faktory ovlivňují ceny nemovitostí, jako jeden z vnějších faktorů, které mohou ovlivnit realitní trh. Když jsem minulé léto článek o vnějších faktorech publikovali, faktor pandemií nám pak několik měsíců rezonoval v hlavě a občas jsme se zaměstnali myšlenkou, jaký by to mělo na naši zhýčkanou civilizaci dopad, kdyby vypukla třeba novodobá španělská chřipka nebo mor nebo podobné nemoci. Ani ve snu by nás nenapadlo, že po půl roce po napsání článku budeme podobné výzvě vystaveni.

 

Co můžeme očekávat v roce 2020

Optimistický scénář vývoje

Pokud se podaří v Česku, ale i celé Evropě zamezit nekontrolovatelnému šíření nákazy do 4 měsíců, jako se to daří v Číně, tak je reálná šance, že na podzim nebo do zimy problém koronaviru odezní.

Situaci může pomoci stabilizovat například i lék Remdesivir, který je ve fázi klinického testování a byl původně určen proti Ebole. Lék byl 17. 3. povolen Státním ústavem pro kontrolu léčiv, jako experimentální lék proti COVID-19.

Negativní scénář vývoje

Nedisciplinovanost, porušování bezpečnostních opatření mohou způsobit, že se začnou objevovat nová ohniska nákazy a můžeme se tak dostat do vleku dlouhotrvajících problémů. Nakonec můžeme stejně onemocnět všichni. To ale může přispět k růstu odolnosti populace a snížení přenositelnosti nákazy. Může se ale stát, že Wuhanský koronavirus zmutuje a stane se ještě nebezpečnějším. To nikdo neví. Vývoj vakcinace je v horizontu několika měsíců také nereálný.

V každém případě můžeme očekávat dopad na ekonomiku a pochopitelně i realitní trh.

Pokles ceny nájemních bytů

Cestovní ruch je pro letošní rok mrtvý a s ním i krátkodobé pronájmy např. přes Booking.com, Airbnb.com atd.

V cestovním ruchu je zaměstnáno 237.000 lidí a jeho podíl na HDP je 2,8 %. Cestovní ruch zaznamená těžkou ránu.

Mnozí majitelé, kteří se živí krátkodobými pronájmy turistům si vzali na nákup bytů hypotéky a nebudou pochopitelně chtít nechávat své byty volné.

Nabídnou tak své byty k dlouhodobým pronájmům na rok i déle. To zvýší nabídku nájemních bytů a vyšší nabídka způsobí pokles cen nájemního bydlení.

Očekáváme, že na trh dlouhodobých pronájmů přijde cca 6 až 10.000 bytů, které se teď pronajímali turistům.

Ve velké míře se jednalo o byty v centru a širším centrum Prahy, tj. Nové Město, Staré Město, Malá Strana, Vinohrady, ale také Vršovice, Smíchov, Dejvice, Holešovice, Bubeneč atd.

Tyto byty vstoupí na trh dlouhodobých pronájmů a zůstanou tu rok nebo dva, podle toho, kdy se začne zotavovat cestovní ruch.

Dalším impulsem k poklesu cen pronájmů může být propouštění. Z Prahy tak mohou odcházet lidé, kteří zde jen pracovali a vrátí se do regionů. Mohou odejít i někteří zahraniční pracovníci. To vše může nabídku bytů na pronájem zvýšit a tím vyvinout další tlak k poklesu cen nájemního bydlení.

Netroufneme si v tuto chvíli udělat kvalifikovaný odhad poklesu.  Hrubý odhad může být pokles o 10 %, možná až i 15 %. Vše ukáže až další vývoj, jak se začnou sčítat škody a také, jak rychle se podaří virus eliminovat.

Pokles cen nemovitostí

Pokles hospodářské výkonnosti, propouštění bude mít za následek, že se někteří dostanou do problémů se splácením hypotéky. To je může donutit k prodeji nemovitosti. Objem úvěru na bydlejí je 1 336 mld. Kč (údaj k 31.1. 2020). Zdroj ČNB.

Velikost zadlužení domácnostní za posledních 10 let výrazně vzrostla. Lidé jsou tak zranitelnější než při minulé krizi. Viz. graf růstu zadlužení.

Otázkou je, jestli vláda a ČNB připraví záchranný plán pro lidi, kteří se dostanou do složité finanční situace, např. zajištěním bezúročných úvěrů či zajištěním odkladu splátek a tím odvrátí nucené prodeje, které by byly impulsem k poklesu cen.

Jaký segment nemovitostí koronavir nejvíce postihne

Při hospodářském poklesu se pokles cen nemovitostí projeví:

  1. nejdříve u komerčních nemovitostí (kanceláře, obchodní prostory, hotely a další nemovitosti pro ubytování).
  2. následně rekreačních nemovitostí (chaty, chalupy, rekreační apartmány). Může se ale i stát, že naopak poptávka po chalupách vzroste tím, jak někteří budou chtít utíkat před virem na venkov nebo hledat náhražku za zahraniční zájezdy. Je těžké předvídat, jaká síla převáží.
  3. Na posledním místě jsou rezidenční nemovitosti. Vlastní střechy nad hlavou se lidé zbavují až na posledním místě.

To, k jak velkému poklesu dojde a na jak dlouho, rozhoduje pouze rychlost, s jakou se dokážeme vypořádat s nákazou a jaká bude pomoct státu lidem a firmám, které se dostanou do problémů. Hospodářství se může vracet do normálního provozu už v létě, ale nemusí. To zatím nikdo neví. Skutečně zotavovat se může i několik let.

Na realitním trhu se již projevuje strnulost

Prodávající nejsou z krátkodobého pohledu ochotni ceny nemovitostí snižovat, protože budou věřit v návrat k normálu.

Kupující nejsou z krátkodobého pohledu ochotni dělat nákupní rozhodnutí, protože budou věřit v pokles cen.

A proto se v krátkodobém horizontu se na realitním trhu projevuje strnulost nabídky i poptávky, lidé vyčkávají. Ta strnulost může trvat i několik měsíců, než realitní trh nabere nový směr.

Předpokládáme, že nastane stejná situace jako při minulé recesi. Lidé, kteří chtějí prodat či koupit a nejsou existenčně tlačeni k prodeji či nákupu, zvolí v prvních měsících vyčkávací strategii.

Dojde k poklesu výkonnosti ekonomiky, ale pokles nemusí být tak tvrdý, jak se na první pohled může zdát.

Dopad na hospodářství

Ekonomika se letos propadne do recese. Výše propadu záleží na tom, jak rychle se podaří nákazu eliminovat. Čím déle to bude trvat, tím hlubší propad bude.

Okamžitý dopad na hospodářství nemusí být tak silný, pokud vláda postiženým lidem a firmám pomůže, jak již avizovala. Masivní napumpování peněz sice zvýší deficit státního rozpočtu, ale může zabránit krachu firem a propouštění. Pokud to vláda neudělá, ohrozí se páteřní systémy našeho hospodářství.

Další otázkou je, jaký bude vývoj v zahraničí, především v EU a zejména v sousedím Německu. Dá se očekávat, že i Evropská centrální banka a státy EU budou provádět masivní intervence s cílem minimalizovat dopady na hospodářství. Mnoho zemí je už tak dost zadlužených a jejich zadlužení dále vzroste, což způsobí problémy v budoucnosti. Např. zadlužení Itálie je už dlouhou dobou noční můrou politiků v EU. Itálie je zároveň i nejvíce zužovaná koronavirem. Může se tak společně s dalšími zadluženými zeměmi vydat řeckou cestou.

Je také jasné, že na koronaviru celá řada odvětví vydělá. První vítězové jsou eshopy, rozvážkové, distribuční firmy nebo i restaurace s rozvozem jídla domů, IT firmy a firmy působící v digitálním sektoru.

Některé firmy, jež mají jen kamenné provozovny, zkrachují, ale jejich online konkurenti jejich pozice obsadí.

V Česku působí i technologické a vývojářské firmy, kterých se recese také dotkne méně.

Celá řada firem je vlivem technologického pokroku schopna dál fungovat online, jejich pracovníci pracují z domova, komunikují přes maily, mobilní telefony, jsou propojeni s firemními intranety a mohou se účastnit firemních porad prostřednictvím telekonferencí. Platební styk pak zařizují online.

Koronavir tak bude mít vlivem technologického pokroku menší dopad na hospodářství, než by měl před 10 lety.

Koronavir je tvrdou zkouškou pro Česko a celý svět.

Teď je třeba podnikout vše, aby dopady lidské životy byly minimální. Pak můžeme vyčíslovat škody ekonomické.

A nezapomeňte nosit roušku “Vaše rouška chrání ostatní, jejich rouška chrání vás”.

Tento článek vznikl ve spolupráci s Petrem Podlešákem, manažerem naší kanceláře

Reference:

Google reference