Na internetu dnes naleznete spoustu rádoby osvědčených tipů a rad, jak pronajímat nemovitosti.
Pronajímám majitelům byty již několik let a měl jsem to štěstí, že jsem začal spolupracovat s několika majiteli činžovních domů. Během této dlouhodobé spolupráce jsem se hodně věcí naučil a pochytil. Proto jsem se ještě do minulého roku zaměřoval výhradně na zprostředkovávání dlouhodobých pronájmů. Myslím si, že není moc makléřů, kteří by se věnovali tomuto odvětví realitního trhu tak dlouho jako já. Rady v tomto článku jsou opravdu z praxe, jsou vyzkoušené a dal bych za ně ruku do ohně.
Cílem zde napsaných rad je, abyste měli méně starostí, slušného nájemce a pravidelné výnosy z nájmu
1. tip: Řekněte si, jestli opravdu chcete nemovitost pronajímat.
Pokud budete pronajímat nemovitost, tak musíte počítat s případným rizikem resp. problémy, které dřív nebo později přijdou. Málokdo si toto uvědomuje. Proto je důležité, abyste si to uvědomili ještě dřív, než se vrhnete do víru pronájmu.
Půjčujete někomu svůj majetek, ke kterému máte často nějaký vztah. Komu ho půjčíte ? Cizinci ? Studentovi? Velké rodině ? Nájemci, který bude mít velkého psa ?
Pokud vše půjde podle plánu, tak se pronajímatelé můžou těšit často ze zajímavého pravidelného výnosu.
Pokud nemáte zkušenosti s pronájmy, zkuste zjistit nějaké informace od svého okolí, z internetu nebo od zkušeného makléře. Měli byste si aspoň částečně odpovědět na tyto otázky:
„Jak dlouho budu moci mít byt pronajatý?“
„Je moje představa o výši nájemného reálná?“
„Komu byt pronajmu?“
„Jaké budou podmínky nájmu, resp. výše kauce?“
2. tip: S dobrým makléřem spolupracujte exkluzivně a dlouhodobě
Mám pro Vás dobrou zprávu. Dnešní doba Vám v tomto ohledu přeje, protože si můžete vybírat ze spousty makléřů nebo realitních kanceláří. Někdy v dalším článku Vám třeba prozradím, jak najít toho správného makléře nebo realitní kancelář. Nejsnazší budete mít, když se zeptáte svého okolí, třeba mají už s někým zkušenost. V opačném případě vyzkoušejte nového makléře. Pokud Vám spolupráce nevyhovuje, tak si s ním promluvte nebo se podívejte po jiném makléři.
O exkluzivní spolupráci už toho bylo napsáno spousta. Myslím si, že Vy tím dlouhodobě jenom získáte. Ale jen v případě, pokud pro Vás bude pracovat schopný makléř. Hlavní výhodou exkluzivní spolupráce při pronájmech nemovitostí je, že mu dává možnost pronajmout vaši nemovitost za nejvyšší cenu a dobrému nájemci.
Klasický příklad z praxe
Majitel dá svoji nemovitost do nabídky více makléřům v domnění, že ji tak rychleji pronajme. Myslí si, že VÍCE MAKLÉŘŮ=VÍCE ZÁJEMCŮ.
Bohužel to tak dnes nefunguje. Protože makléř ze strachu, že mu zakázka „unikne“ bude nucený pronajmout nemovitost pod cenou nebo zájemci, který třeba nebude podle vašich představ. Makléř bude nucen ji pronajmout rychle, být ten první, často bohužel bez ohledu na kvalitu nájemce.
Díky exkluzivní spolupráci nejsem tedy ničím nucen byt špatně pronajmout. A zkušení majitelé, kteří pronajímají svojí nemovitost pravidelně to vědí.
Spokojenost s makléřem a exkluzivní spolupráce by měla být časem odměněna možností dlouhodobé spolupráce. Právě díky tomu budete mít náskok před konkurencí a umožní vám to rychleji pronajímat vaši nemovitost a hlavně vám odpadnou další starosti.
Já vím, chcete přiklad.
Spolupracuji s majiteli činžovních domů, kterým jen zavolám, že je tu nějaký zájemce. Dříve jsem volal majiteli ještě před rezervací, za nějakou dobu zjistil, že se opravdu snažím najít někoho dobrého a tak to nechal na mém uvážení. A dnes se scházíme až u podpisu nájemní smlouvy. On je rád, že to pro něj není taková starost, když už jich má v rámci chodu domu tolik. Makléř ví, co nabízí a na zájemce to působí logicky seriózně.
Musíme si uvědomit, že makléř pouze zprostředkovává nájemce. V případě, že si nejsem jistý s výběrem tak i já někdy zavolám majiteli a řeknu mu, že přišel takový a takový zájemce a nechám ho, ať si to on odsouhlasí. Někdy se před podpisem rezervace i osobně setkáme a až poté se závazně domluvíme. Taky možnost.
3. tip: Udělejte všechno pro nalezení je slušného a dobrého nájemce
Právě díky takovémá nájemci vám v budoucnu odpadnou starosti a problémy nebo je aspoň zredukujete. Měli byste udělat všchno proto, abyste měli možnost si vybrat z případných zájemců. Často se jedná o nastavení dobrých podmínek nájmu.
Bohužel jsem se setkal i s klienty, kteří si nastavili podmínky nájmu tak špatně, že jim přišel po 3 týdnech nabízení nemovitosti pouze jeden potencionální zájemce. Pokud přijde pouze jeden, tak možnost výběru je samozřejmě tatam. Samozřejmě, že můžete mít štěstí, ale pronájem vaši nemovitosti by neměl být o štěstí, jako hraní hry v nějakým casinu.
Jednou možností pro začínající pronajímatele je nabídnou svoji nemovitost nějakému známému ze svého okolí. Po zkušenostech bych už asi nepronajal byt někomu ze své rodiny.
Příklad z praxe
Majitelé činžovních domů nebo další zkušení majitelé jsou ochotni slevit nějakou část z nájmu, aby si mohli vybrat z více zájemců nebo motivovat toho, který by mohl být ten pravý. Zároveň si váží slušných nájemců a nechtějí o ně přijít. Když nájemci už z nějakého důvodu nevyhovuje dosavadní byt, tak mu chtějí ve stejném domě nabídnout jiný.
4. tip: Nemovitost vybavte jen tím nejnutnějším
Při rozmýšlení, jak a čím budete nemovitost vybavovat berte na vědomí, že nikdo a ani schopný makléř do hlavy nájemcům nevidí. Narážím na to, že s pronájmem podstupujete již zmíněné riziko, že Vám byt a jeho vybavení může nájemce zničit. I takové případy z praxe samozřejmě znám.
Myslím, že je často výhodnější pronajímat byt prázdný, pouze jen s kuchyňskou linkou a maximálně se základním nábytkem ve standardní kvalitě. Málokdo je dnes ochoten si připlatit za kvalitu vybavení. Lidé si nejčastěji připlatí za lokalitu, vetší pokoje a výhled. Jinak ale každý chce bydlet co nejvýhodněji. Možná si to zezačátku myslet nebudete, ale časem na to zajisté přijdete. A v neposlední řadě vám odpadne ta starost, když máte byt plný nábytku, který ale nájemce nechce. To je pak spojené s rozmontováním, převážením…. skladováním ve vlhkém sklepě.
To byly ty základní tipy, díky kterým budete mít méně starostí. Ti zkušení majitelé, kteří pronajímají své nemovitosti už to vědí a myslím, že by mi dali za pravdu. Budu rád, když mi dáte vědět jestli máte stejné zkušenosti.